房地产企业融资之明股实债
在房地产企业融资过程中，“明股实债”有利弊更有风险，很多学员经常问到，那今天我们就聊聊这个问题：
【案例】
某信托公司借给金穗源房地产企业2亿元，协议约定金穗源房地产企业转让该企业49%股权（实质为股权质押）。项目开发周期为三年。第三年年末，金穗源房地产企业归还2亿元之外，同时按照2亿元每年10%利率支付收益6000万元；如果不能按照约定归还，则信托公司正式拥有金穗源房地产企业49%的股权。
该项业务，表面看起来是股权，其实质是债权性质的借款。
分析：
1、股权的构成必须是“共担风险、共享利润”，否则不属于股权性质，属于债权。
《企业所得税法实施条例》第一百一十九条：企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。
企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：
（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；
（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；
（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。
企业所得税法第四十六条所称权益性投资，是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。
企业所得税法第四十六条所称标准，由国务院财政、税务主管部门另行规定。
2、《企业会计准则--基本准则》第十六条：企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。
因此，这2亿元属于债权性质，而不是股权转让所得。为此，会计只需将49%股权变更做备查处理，不做公司章程的修改以及工商执照的变更、税务登记的变更等手续。三年末如果金穗源房地产企业违约，按照协议处理。
3、会计处理
（1）资金投入时：
借：银行存款 2亿元
贷：长期应付款 2亿元
（2）每期计提利息时：
借：开发成本---开发间接费 2亿元*10%
贷：应付利息 2亿元*10%
或者：
借：财务费用 2亿元*10%
贷：应付利息 2亿元*10%
（3）到期支付利息以及偿还本金时：
借：长期应付款 2亿元
应付利息 2亿元*10%
贷：银行存款 2.2亿元
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